전월세 묵시적 갱신, 손해보지 않으려면 꼭 확인하세요 재계약과의 차이

전월세 계약이 끝났는데도 특별한 조치 없이 계속 살고 있다면? 바로 '묵시적 갱신'이 적용된 경우입니다. 많은 세입자와 집주인이 헷갈려 하는 부분인데, 이 원리를 잘 알아두면 불필요한 분쟁을 피할 수 있습니다. 오늘은 묵시적 갱신이 무엇인지, 어떤 조건에서 적용되며, 해지할 때 주의할 점까지 꼼꼼히 살펴볼게요!

묵시적갱신 의미

 

📌 목차

1. 전월세 묵시적 갱신이란?
2. 묵시적 갱신의 법적 효력
3. 묵시적 갱신 시 임대료는 어떻게 될까?
4. 계약 해지는 어떻게 할까?
5. 묵시적 갱신 vs. 재계약, 차이는?
6. 세입자가 주의해야 할 사항
7. 집주인이 신경 써야 할 점

 

1. 전월세 묵시적 갱신이란? 

전월세 계약이 끝난 후 집주인(임대인)과 세입자(임차인) 모두 별다른 의사 표시 없이 그대로 거주하는 경우, 자동으로 계약이 연장되는 걸 '묵시적 갱신'이라고 해요. 이는 주택임대차보호법 제6조에 근거한 것으로, 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신되는 것이 원칙이에요.

쉽게 말해, 계약 기간이 끝났는데도 집주인이 “나가 주세요”라고 하지 않고, 세입자도 "나갈게요"라고 하지 않으면 계약이 계속 유지되는 거죠. 이때 갱신된 계약의 기간은 2년이 아니라 1년으로 간주됩니다.

 

 

 

묵시적 갱신의 법적 효력

 

2. 묵시적 갱신의 법적 효력

묵시적 갱신이 되면 기존 계약과 동일한 조건이 그대로 유지됩니다. 단, 계약 기간만 다릅니다.

• 기존 계약에서 보증금과 월세(또는 전세금)가 변동 없이 유지됨
• 임대차 계약이 자동으로 1년 연장됨
• 세입자가 계약 해지를 원할 경우, 1개월 전에 통보하면 위약금 없이 나갈 수 있음
• 반대로 집주인은 세입자가 원하지 않는 한 계약 해지를 요구할 수 없음

묵시적 갱신이 되었다고 해서 집주인이 임의로 임대료를 올릴 수는 없어요. 새로운 계약을 체결해야만 보증금이나 월세를 변경할 수 있습니다.

3. 묵시적 갱신 시 임대료는 어떻게 될까?

묵시적 갱신이 되면 임대료는 기존 계약과 동일합니다. 즉, 보증금이나 월세가 그대로 유지되죠.

다만, 만약 계약 당시 "묵시적 갱신 시 임대료를 인상한다"는 조항이 있었다면, 해당 조항이 유효할 수도 있습니다. 하지만 임대차보호법에 따르면, 계약 갱신 시 임대료 인상 폭은 5%를 초과할 수 없어요.

또한, 주택임대차보호법 개정 이후 2020년 7월 31일부터는 계약갱신요구권을 행사한 경우 5% 이상 인상할 수 없고, 지자체가 정한 상한선도 적용받을 수 있습니다.

 

 

4.  계약 해지는 어떻게 할까?

묵시적 갱신된 계약을 해지하는 방법은 세입자와 집주인 입장에서 다릅니다.

✅ 세입자가 계약을 해지하는 경우

• 1개월 전에 집주인에게 통보하면 위약금 없이 자유롭게 나갈 수 있어요.
• 하지만 계약 만료 후 한 달이 지나기 전에 퇴거할 경우, 남은 기간의 월세를 부담해야 할 수도 있습니다.

✅ 집주인이 계약을 해지하는 경우

• 집주인은 세입자가 원하지 않으면 계약을 해지할 수 없음
• 세입자가 계속 거주하기를 원한다면, 집주인은 이를 거부할 법적 근거가 부족해요.

이 때문에 집주인 입장에서는 계약 만료 전에 세입자와 재계약 여부를 확실히 정리하는 것이 중요합니다.

 

묵시적 갱신과 재계약의 차이

 

 

5. 묵시적 갱신 vs. 재계약, 차이는?

묵시적 갱신과 일반적인 재계약은 다릅니다.

 

구분	묵시적 갱신	재계약
계약 기간	1년	보통 2년 (협의 가능)
임대료 조정	불가 (동일 조건 유지)	가능 (협의 후 변경 가능)
계약 해지	세입자가 1개월 전 통보하면 가능	계약 기간 내 해지 시 위약금 발생
법적 효력	자동 연장	새로운 계약서 작성

 

6. 세입자가 주의해야 할 사항

1. 묵시적 갱신을 원하지 않는다면, 만료 1~2개월 전에 나갈 의사를 밝혀야 해요.
2. 집주인과 재계약할 경우, 임대료 인상 여부를 협의해야 합니다.
3. 계약 해지 시 반드시 문자나 서면으로 통보하는 것이 안전합니다.
4. 이사 계획이 있다면, 묵시적 갱신으로 인해 불이익을 당하지 않도록 미리 조정해야 해요.

 

 7. 집주인이 신경 써야 할 점

1. 세입자와 재계약 여부를 사전에 조율해야 불필요한 법적 분쟁을 막을 수 있어요.
2. 묵시적 갱신이 되면 임대료를 올릴 수 없으므로, 필요하다면 미리 재계약을 제안하세요.
3. 세입자가 계약 해지를 원하면 이를 거부할 수 없으므로, 임대 수익을 고려해 대비해야 합니다.

 

 마무리

묵시적 갱신은 전월세 계약을 자동으로 연장해 주지만, 세입자와 집주인 모두 꼼꼼하게 챙겨야 할 부분이 많아요. 특히 세입자는 원치 않는 갱신을 피하려면 미리 나갈 의사를 밝혀야 하고, 집주인은 임대료 조정이 필요하다면 재계약을 제안해야 합니다.